Direito Tributário · Setor imobiliário
Tributação imobiliária: ITBI, ITCMD, ganho de capital, holding e reforma tributária
Assessoria tributária em operações com imóveis para famílias, investidores, loteadoras, incorporadoras e imobiliárias, conduzida pelo Dr. Osvaldo Luiz Baptista.
Escritório em São José do Rio Preto · Atendimento em todo o Brasil.
Para quem é
Compra e venda de imóveis, doações, inventários e organização do patrimônio.
Tributação de aluguéis, venda de imóveis e estrutura por holding.
RET, patrimônio de afetação e o novo regime do IBS e da CBS para imóveis.
Impactos da reforma tributária na locação e na intermediação.
Temas em que atuamos
A base de cálculo é o valor da transação em condições normais de mercado, e o valor declarado pelo contribuinte presume-se verdadeiro (STJ, Tema 1113). Analisamos valores recolhidos a maior, no prazo de 5 anos, e a imunidade na integralização de imóveis em empresas.
Em São Paulo a alíquota é hoje de 4%. A LC 227/2026 exige alíquotas progressivas e base pelo valor de mercado, inclusive para quotas de empresas, o que depende de lei estadual. Planejamos doações e sucessões com base nas regras em vigor.
A venda de imóvel com lucro por pessoa física é tributada de 15% a 22,5%, com isenções como a do único imóvel de até R$ 440 mil e a do reinvestimento em outro imóvel residencial em até 180 dias.
Avaliamos caso a caso o ITBI na integralização, a tributação dos aluguéis, a nova tributação de dividendos acima de R$ 50 mil por mês (Lei 15.270/2025) e o ITCMD sobre quotas. Sem soluções prontas.
IBS e CBS com redução de 50% na venda e de 70% na locação, redutor de ajuste pelo custo de aquisição e redutor social para imóveis residenciais. Regras de transição para incorporações no RET.
Revisão de lançamentos e da base de cálculo. Desde a EC 132/2023, a base pode ser atualizada pelo Executivo municipal, conforme critérios definidos em lei.
A reforma tributária e os imóveis
A Lei Complementar nº 214/2025 criou um regime específico para operações com bens imóveis:
- Venda de imóveis: redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS, com redutor de ajuste pelo valor de aquisição
- Locação, cessão onerosa e arrendamento: redução de 70% nas alíquotas
- Redutor social: R$ 100 mil por imóvel residencial novo, R$ 30 mil por lote residencial e R$ 600 por mês por imóvel na locação residencial
- Pessoa física locadora só passa a ser contribuinte se tiver receita de aluguéis acima de R$ 240 mil por ano e mais de três imóveis locados
- Incorporações no RET: há regras de transição para empreendimentos com patrimônio de afetação
Para os imóveis, a CBS começa em 2027 e o IBS entra gradualmente entre 2029 e 2033. Veja o cronograma completo →
Como trabalhamos
- Análise da operação, do patrimônio ou do empreendimento e dos documentos.
- Parecer com os riscos, as alternativas e os impactos tributários de cada uma.
- Execução: estruturação, contratos, pedidos de restituição e impugnações administrativas.
- Defesa judicial quando necessário e acompanhamento das mudanças da reforma.
Quem conduz o seu caso
Dr. Osvaldo Luiz Baptista
OAB/SP 102.124 · Direito Tributário Empresarial
- Atuação em Direito Tributário Empresarial desde 1989
- Professor de Direito Tributário e Direito Penal Tributário na pós-graduação da UNIRP
- Atuação em conjunto com a área de Direito Imobiliário do escritório
Perguntas frequentes
Paguei ITBI sobre um valor maior que o da compra. Posso pedir a diferença?
O STJ (Tema 1113) decidiu que a base é o valor de mercado da transação, que o valor declarado presume-se verdadeiro e que o município não pode impor previamente um valor de referência. O pedido de restituição do valor pago a maior segue o prazo de 5 anos contado do pagamento. Cada caso exige análise.
Integralizar imóveis em uma holding tem ITBI?
Há imunidade constitucional até o valor do capital integralizado; o que exceder é tributado (STF, Tema 796). Para empresas com atividade imobiliária preponderante, o alcance da imunidade está em julgamento no STF (Tema 1348).
Qual é o ITCMD em São Paulo?
Hoje, 4%. A LC 227/2026 exige alíquotas progressivas e base pelo valor de mercado, mas isso depende de lei estadual, e há projetos em tramitação na Assembleia Legislativa.
Vendi um imóvel com lucro. Sempre pago imposto de renda?
O ganho é tributado de 15% a 22,5%, mas há isenções, como a venda do único imóvel por até R$ 440 mil (sem outra venda em 5 anos) e o reinvestimento em outro imóvel residencial em até 180 dias.
A reforma tributária vai tributar meu aluguel como pessoa física?
Somente se a receita anual de aluguéis passar de R$ 240 mil e houver mais de três imóveis locados. Nesse caso, a alíquota tem redução de 70% e há redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial.
Minha incorporação está no RET. Preciso mudar?
A legislação prevê regras de transição que permitem manter o RET em empreendimentos com patrimônio de afetação, dentro dos prazos legais. Vale avaliar se é mais vantajoso manter o RET ou migrar para o regime regular.
A holding patrimonial ainda compensa?
Depende do caso. A tributação de dividendos, o novo ITCMD sobre quotas e o IBS e a CBS sobre aluguéis mudaram a conta. É preciso uma análise individual.
A outra metade do negócio imobiliário
Operações com imóveis reúnem duas frentes: o tributo e o contrato. Enquanto a área tributária cuida de ITBI, ITCMD, ganho de capital e do novo regime do IBS e da CBS, a área de direito imobiliário do escritório cuida da matrícula, do registro, dos contratos e dos litígios, sob condução do Dr. Fernando José Rasteira Lanza (OAB/SP 236.366).
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As informações desta página têm caráter informativo, não constituem parecer jurídico e não substituem a análise individual de cada caso.