Direito Imobiliário · Negócios, registro e litígios
Advocacia em direito imobiliário
Comprar, vender, regularizar, herdar ou defender um imóvel envolve contrato, registro e, quase sempre, tributo. O escritório atua nas três frentes, da negociação ao processo, para pessoas físicas, incorporadoras, loteadoras e empresas que carregam imóveis no patrimônio.
Escritório em São José do Rio Preto · Atendimento em todo o Brasil.
Quando vale procurar o escritório
- Você ocupa um imóvel há anos, sem escritura, e quer o registro em seu nome
- Comprou com contrato particular e o vendedor sumiu, morreu ou se recusa a passar a escritura
- A obra atrasou, o contrato na planta travou ou a construtora está retendo valores do distrato
- Recebeu intimação do cartório de registro de imóveis por atraso no financiamento com alienação fiduciária
- Precisa retomar um imóvel alugado, cobrar aluguéis ou enfrentar uma ocupação
- Vai estruturar uma incorporação, um loteamento ou uma holding com imóveis e quer o contrato e a tributação alinhados
Em qualquer desses casos, o primeiro passo é a leitura da matrícula e dos documentos. É dela que sai o diagnóstico, e não do relato isolado.
Áreas de atuação
Reconhecimento da propriedade pela posse prolongada, na via extrajudicial em cartório ou judicial, nas modalidades extraordinária, ordinária, especial urbana, familiar e rural.
Saiba maisAdjudicação compulsória extrajudicial, retificação de área, georreferenciamento, escritura atrasada, contrato de gaveta e REURB.
Saiba maisDevolução de valores na desistência, limites de retenção da Lei do Distrato, cláusula de tolerância, atraso na entrega e vícios construtivos.
Saiba maisAção de despejo, cobrança de aluguéis, renovatória comercial, fiança e ações possessórias de reintegração, manutenção e interdito proibitório.
Saiba maisDefesa do devedor e do arrematante na execução extrajudicial da Lei 9.514/97: intimação, consolidação, leilão e direito de preferência.
Saiba maisDue diligence de matrícula e do vendedor, contratos, compra na planta, permuta, incorporação e loteamento.
Saiba maisCobrança de cotas, assembleias, convenção e regimento, multas, Airbnb e conflitos entre condôminos.
Saiba maisInventário em cartório ou na Justiça, inclusive com herdeiro menor, ITCMD e partilha de imóveis sem escritura.
Saiba maisGeorreferenciamento, CCIR, ITR e CAR, arrendamento e parceria rural, divisão e fração mínima.
Saiba maisComo conduzimos o seu caso
- Leitura da matrícula atualizada, do contrato e das certidões, para saber o que o registro diz e o que falta nele.
- Diagnóstico por escrito, com os caminhos possíveis, o que cada um exige de documento e prova, e os riscos de cada escolha.
- Definição da via: cartório, quando há consenso e documentação completa; Judiciário, quando há litígio, parte desaparecida ou prova a produzir.
- Condução do procedimento até o registro ou a decisão final, com acompanhamento das exigências do oficial e, quando o caso envolve tributo, em conjunto com a área tributária do escritório.
O que mudou na lei e por que isso importa
O direito imobiliário brasileiro passou por três mudanças relevantes em poucos anos, e elas alteraram estratégias que ainda circulam como verdade na internet.
A Lei 14.382/2022 criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, instituiu a adjudicação compulsória extrajudicial (art. 216-B da Lei 6.015/73) e permitiu ao oficial de registro inadmitir impugnação injustificada na usucapião extrajudicial, o que antes bastava para derrubar o procedimento. A Lei 14.711/2023, o Marco Legal das Garantias, reorganizou a execução extrajudicial da alienação fiduciária e ampliou para 60 dias o prazo do primeiro leilão após a consolidação da propriedade. E o Decreto 12.689/2025 unificou o prazo do georreferenciamento de imóveis rurais, que deixou de ser escalonado por tamanho e passou a valer, para todos, até 21 de novembro de 2029.
Imobiliário e tributário no mesmo negócio
Quase toda operação com imóvel tem uma conta tributária junto: ITBI na compra, ITCMD na herança e na doação, ganho de capital na venda, IRPJ e CSLL na atividade imobiliária, e agora o novo regime do IBS e da CBS para incorporadoras, loteadoras e locação, em transição desde 2026.
Por isso a área imobiliária e a área tributária do escritório trabalham no mesmo caso, e não em sequência. Estruturar uma holding, escolher entre venda e permuta ou definir o regime de uma incorporadora são decisões que mudam de resposta conforme o tributo.
Quem conduz o seu caso
Dr. Fernando José Rasteira Lanza
OAB/SP 236.366 · Direito Imobiliário, Civil e Empresarial
- Integra o escritório Baptista e Lanza desde 2004, quando a banca ampliou sua atuação para o direito negocial imobiliário
- Atuação em usucapião, regularização registral, contratos de compra e venda e permuta, incorporação e loteamento
- Defesa e consultoria em locação, ações possessórias e execução extrajudicial de alienação fiduciária
- Trabalho conjunto com a área tributária do escritório nas operações que envolvem ITBI, ITCMD, ganho de capital e holding
Perguntas frequentes
Vocês atendem fora de São José do Rio Preto?
Sim. O escritório fica em São José do Rio Preto e atende clientes de todo o Brasil, presencialmente ou on-line. Procedimentos de registro correm no cartório da situação do imóvel, e o acompanhamento é feito à distância quando necessário.
O escritório atua em cartório ou só no Judiciário?
Nos dois. Boa parte dos casos de usucapião, adjudicação compulsória e retificação de registro pode correr diretamente no cartório de registro de imóveis desde a Lei 14.382/2022. A via judicial fica reservada aos casos com litígio efetivo, parte não localizada ou prova a produzir.
Comprei um imóvel só com contrato de gaveta. Dá para regularizar?
Em regra, sim. Enquanto o título não é registrado, a propriedade continua com o vendedor perante o registro, na forma do art. 1.245 do Código Civil. Os caminhos usuais são a escritura definitiva, a adjudicação compulsória, judicial ou extrajudicial, e a usucapião, conforme o tempo de posse e a documentação existente.
Quanto tempo leva uma usucapião?
Depende do caminho e do caso. A via extrajudicial costuma ser mais direta quando há consenso dos confrontantes e documentação completa, mas exige ata notarial, planta e memorial assinados por profissional habilitado e certidões. Havendo impugnação justificada, o caso migra para o Judiciário. Não há prazo que se possa afirmar antes da análise dos documentos.
Recebi a intimação do cartório sobre atraso no financiamento. Ainda dá tempo?
Esse é um prazo curto e decisivo. O art. 26 da Lei 9.514/97 prevê 15 dias para purgar a mora a contar da intimação. Depois da averbação da consolidação da propriedade em nome do credor, o STJ entende que não cabe mais a purgação, restando o direito de preferência. Quanto antes o caso for analisado, maior a margem.
O escritório também cuida da parte tributária do negócio?
Sim. A área tributária é conduzida pelo Dr. Osvaldo Luiz Baptista, OAB/SP 102.124, e atua no mesmo caso quando há ITBI, ITCMD, ganho de capital, holding patrimonial ou impacto do IBS e da CBS.
Fale com o escritório
Envie seus dados e descreva o imóvel e a situação: endereço, se há matrícula, contrato, financiamento ou processo em andamento. Retornamos para agendar a análise.
- EndereçoRua Bartolomeu Perestelo, 79 – Parque Estoril
São José do Rio Preto/SP · CEP 15085-070 - HorárioSegunda a sexta, das 9h às 17h, com hora marcada
- AtendimentoEm todo o Brasil, presencialmente ou on-line
- Telefone(17) 3301-1416
As informações desta página têm caráter informativo, não constituem parecer jurídico e não substituem a análise individual de cada caso.