Direito Imobiliário · Condomínios
Direito condominial: cobrança, assembleias, convenção e conflitos
Atendemos síndicos, administradoras e condôminos em cobrança de cotas atrasadas, revisão de convenção e regimento, assembleias, multas, locação por temporada e conflitos de vizinhança, com base no Código Civil e na jurisprudência atual do STJ.
Escritório em São José do Rio Preto · Atendimento em todo o Brasil.
Para quem atuamos
Cobrança de inadimplentes, pareceres, assembleias, aplicação de multas e adequação de convenção e regimento.
Contestação de multas e cobranças, impugnação de assembleias, uso de áreas comuns e conflitos com vizinhos.
Locação por temporada e plataformas como Airbnb, conforme a convenção e a decisão da assembleia.
Instituição do condomínio, convenção inicial e entrega das áreas comuns.
Cobrança de cotas condominiais
- A cota prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo: a cobrança vai direto à execução, sem ação de conhecimento (art. 784, X, do CPC).
- O prazo para cobrar é de 5 anos a contar de cada vencimento (STJ, Tema 949).
- A multa por atraso é de até 2%, com correção e juros. Desde a Lei 14.905/2024, se a convenção não fixar os juros, aplica-se a taxa legal (Selic menos IPCA).
- A dívida acompanha o imóvel. O próprio apartamento pode ser penhorado, ainda que seja bem de família.
- Débitos de condomínio não entram na recuperação judicial de empresa proprietária e podem ser executados normalmente (STJ, Tema 1.391, maio de 2026).
Assembleias e convenção
- Assembleia virtual ou híbrida é permitida, salvo proibição na convenção, desde que garanta voz e voto (Lei 14.309/2022).
- Quando o quórum especial não é atingido, a assembleia pode ficar em sessão permanente por até 90 dias para colher votos.
- Alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício exige 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).
- O síndico tem mandato de até 2 anos, deve prestar contas anualmente e pode ser destituído pela maioria absoluta da assembleia convocada para isso.
- O condômino com comportamento antissocial reiterado pode ser multado em até 10 vezes o valor da cota (art. 1.337).
Airbnb e locação por temporada
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que a oferta reiterada e profissional de estadias curtas descaracteriza a destinação residencial e depende de aprovação de 2/3 dos condôminos, mesmo que a convenção não a proíba expressamente (REsp 2.121.055). O tema foi depois afetado como recurso repetitivo (Tema 1.443), ainda sem tese fixada.
Animais, obras e áreas comuns
A convenção não pode proibir de forma genérica animais que não ofereçam risco à segurança, à saúde ou ao sossego (STJ, REsp 1.783.076).
Obras necessárias podem ser feitas pelo síndico; úteis exigem maioria; voluptuárias, 2/3 dos condôminos.
Alterações de fachada, como cor de esquadrias, dependem da regra própria e, em regra, de unanimidade.
O condomínio só responde por furtos em áreas comuns se a convenção previr essa responsabilidade.
Reforma tributária e condomínios
O condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS, mas pode optar pelo regime regular (LC 214/2025, art. 26). A opção e a tributação de receitas que não sejam taxas condominiais, como aluguel de espaços e antenas, devem ser avaliadas com cálculo, a partir de 2027.
Quem conduz o seu caso
Dr. Fernando José Rasteira Lanza
OAB/SP 236.366 · Direito Imobiliário, Civil e Empresarial
- Integra o escritório Baptista e Lanza desde 2004, quando a banca ampliou sua atuação para o direito negocial imobiliário
- Atuação em usucapião, regularização registral, contratos de compra e venda e permuta, incorporação e loteamento
- Defesa e consultoria em locação, ações possessórias e execução extrajudicial de alienação fiduciária
- Trabalho conjunto com a área tributária do escritório nas operações que envolvem ITBI, ITCMD, ganho de capital e holding
Perguntas frequentes
Quanto tempo o condomínio tem para cobrar uma cota atrasada?
5 anos a partir do vencimento de cada cota.
O apartamento pode ir a leilão por dívida de condomínio?
Sim. A dívida de condomínio é uma das exceções à proteção do bem de família.
O condomínio pode proibir o uso da piscina por quem está devendo?
Não. O STJ veda a restrição de áreas comuns como forma de cobrança.
Assembleia on-line tem validade?
Sim, se a convenção não proibir e forem garantidos o acesso, a voz e o voto dos condôminos.
Posso alugar meu apartamento pelo Airbnb?
Depende da convenção e da assembleia. Para a exploração reiterada, o STJ exigiu aprovação de 2/3 dos condôminos.
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