Direito Imobiliário · Imóvel na planta
Distrato, atraso de obra e vícios construtivos
Comprou na planta e a obra atrasou, ou precisou desistir e a construtora quer reter quase tudo? A Lei do Distrato fixou percentuais e prazos, mas ela não se aplica a todo contrato, e o que o STJ decidiu depois muda bastante o cálculo.
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Quando a obra atrasa
O art. 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei do Distrato, admite um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data contratual de entrega, desde que a cláusula esteja escrita de forma clara e destacada. Dentro dessa janela não há penalidade para a incorporadora.
Ultrapassado o prazo de tolerância, o comprador tem duas saídas, e a escolha é dele:
- Resolver o contrato, com devolução integral de tudo o que pagou, corrigido, mais a multa contratual, em até 60 dias do desfazimento
- Manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, até a entrega das chaves
Quando é o comprador que desiste
Aqui está o ponto que mais gera conflito. A lei fixou tetos de retenção, e eles mudam conforme o regime do empreendimento.
| Situação | Retenção | Prazo de devolução |
|---|---|---|
| Incorporação sem patrimônio de afetação | Pena convencional de até 25% do que foi pago | Até 180 dias do desfazimento |
| Incorporação com patrimônio de afetação | Pena convencional de até 50% do que foi pago | Até 30 dias após o habite-se |
| Unidade revendida antes desses prazos | Mesmos limites acima | Até 30 dias da revenda |
| Loteamento (Lei 6.766/79, art. 32-A) | Pena e despesas limitadas a 10%, mais fruição de até 0,75% ao mês | Em até 12 parcelas, com carência de 180 dias ou de 12 meses conforme o estágio da obra |
Além da pena convencional, a lei autoriza descontar a comissão de corretagem, tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e valor de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, quando houve disponibilização da unidade.
O detalhe que muda tudo: a data do contrato
A Lei 13.786/2018 entrou em vigor em dezembro de 2018, e a Segunda Seção do STJ decidiu que ela não se aplica a contratos celebrados antes da sua vigência. Para contratos anteriores, valem o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência construída ao longo de duas décadas, que trabalha com percentuais de retenção geralmente bem menores que os 25% da lei nova.
Por isso a primeira pergunta de qualquer análise é a data de assinatura. Muita proposta de distrato apresentada pelas incorporadoras aplica a lei nova a contratos antigos, e isso costuma ser desfavorável ao comprador.
Multa, lucros cessantes e corretagem
- Cláusula penal moratória e lucros cessantes. Nos Temas 970 e 971, o STJ fixou que a cláusula penal moratória, quando equivale ao valor do aluguel, em regra afasta a cumulação com lucros cessantes. Em 2023, porém, o tribunal admitiu que o comprador opte pelos lucros cessantes quando a multa contratual é fixada em valor muito inferior ao aluguel de mercado.
- Comissão de corretagem. No Tema 938, o STJ validou a cláusula que transfere a corretagem ao comprador, desde que o preço total tenha sido informado com o valor da comissão destacado. A pretensão de discutir a abusividade dessa cláusula prescreve em três anos.
- Corretagem na resolução por culpa da incorporadora. Em 2025, no Tema 1.099, a Segunda Seção definiu que o pedido de restituição da corretagem decorrente de resolução por atraso da incorporadora segue o prazo decenal do art. 205 do Código Civil, e não o trienal. São hipóteses diferentes, com prazos opostos.
Vícios construtivos
Recebida a unidade, aparecem infiltração, trinca, desaprumo, problema estrutural ou acabamento fora do memorial descritivo. Os prazos aqui se sobrepõem e precisam ser lidos juntos.
| Regra | Prazo | Do que se trata |
|---|---|---|
| CC, art. 618, caput | 5 anos | Garantia legal de solidez e segurança da construção, prazo irredutível |
| CC, art. 618, parágrafo único | 180 dias | Prazo para propor a ação, contado do aparecimento do vício ou defeito |
| CDC, art. 26 | 90 dias | Decadência para reclamar de vício aparente em bem durável. No vício oculto, conta da ciência |
| CDC, art. 27 | 5 anos | Prescrição da reparação por danos decorrentes de fato do produto ou do serviço |
Para o pedido de indenização por descumprimento do contrato, o STJ tem aplicado o prazo prescricional de dez anos do art. 205 do Código Civil, por falta de prazo específico no CDC para essa hipótese. Trata-se de jurisprudência consolidada em julgados de turma, e não de tese fixada em recurso repetitivo.
Em qualquer cenário, o registro da prova é decisivo: notificação formal à construtora, fotos datadas, laudo técnico e, quando o caso comporta, vistoria com engenheiro.
Como conduzimos o seu caso
- Leitura do contrato e do memorial: data de assinatura, cláusula de tolerância, índice de correção, cláusula penal, corretagem e previsão de fruição.
- Levantamento do que foi efetivamente pago, com extratos, recibos e planilha de correção, para saber a base de cálculo real.
- Definição do pedido: resolução com devolução, manutenção com indenização mensal, ou revisão do distrato já proposto pela construtora.
- Tentativa de solução direta com a incorporadora e, não havendo acordo adequado, propositura da ação.
Quem conduz o seu caso
Dr. Fernando José Rasteira Lanza
OAB/SP 236.366 · Direito Imobiliário, Civil e Empresarial
- Atuação em direito negocial imobiliário no escritório Baptista e Lanza desde 2004
- Atuação tanto na defesa do comprador quanto na estruturação contratual de incorporadoras e loteadoras
- Análise de contratos de incorporação, memorial, patrimônio de afetação e cláusulas de distrato
Perguntas frequentes
A construtora pode reter 25% do que eu paguei?
Pode, se o contrato for posterior à Lei 13.786/2018, se a cláusula penal estiver prevista e se a desistência decorrer de causa atribuível ao comprador. Em empreendimento com patrimônio de afetação o teto sobe para 50%. Para contratos anteriores à lei, esses percentuais não se aplicam automaticamente.
A cláusula de tolerância de 180 dias é legal?
Sim, quando prevista de forma clara e destacada no contrato, conforme o art. 43-A da Lei 4.591/64. O que a lei não admite é atraso além desse prazo sem consequência para a incorporadora.
A obra atrasou. Recebo indenização ou só posso desfazer o contrato?
A escolha é do comprador. É possível resolver o contrato, com devolução integral e corrigida mais a multa em até 60 dias, ou manter o contrato e receber 1% do valor pago por mês de atraso.
Posso pedir de volta a comissão de corretagem?
Depende do fundamento. Se a discussão é a abusividade da cláusula em contrato em vigor, o prazo é de três anos, conforme o Tema 938 do STJ. Se a devolução decorre da resolução do contrato por culpa da incorporadora, o STJ definiu em 2025, no Tema 1.099, que o prazo é de dez anos.
Descobri infiltração dois anos depois de receber as chaves. Ainda dá tempo?
Em regra sim. A garantia de solidez e segurança é de cinco anos pelo art. 618 do Código Civil, e no vício oculto os prazos do CDC contam da ciência do defeito, não da entrega. O que não pode é deixar o problema sem registro formal.
A construtora me ofereceu um distrato. Vale aceitar?
Só depois de conferir a data do contrato, a base de cálculo usada e os descontos aplicados. É comum a proposta aplicar a lei nova a contrato antigo, usar valor não corrigido ou somar descontos além dos previstos.
Fale com o escritório
Envie seus dados e informe na mensagem a data de assinatura do contrato, o nome do empreendimento, se a obra foi entregue e qual proposta a construtora apresentou. Retornamos para agendar a análise.
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