Direito Imobiliário · Imóvel rural
Imóvel rural: georreferenciamento, arrendamento, parceria e regularização
Sítios, fazendas e áreas de cana, laranja e pecuária têm regras próprias: georreferenciamento, CCIR, ITR, CAR, fração mínima de parcelamento e contratos agrários com prazos e direitos fixados em lei. Atuamos na compra e venda, na regularização e nos contratos de arrendamento e parceria rural.
Escritório em São José do Rio Preto · Atendimento em todo o Brasil.
Em que atuamos
Conferência de matrícula, CCIR, ITR, CAR, reserva legal e restrições antes do negócio.
Acompanhamento da certificação no INCRA e da retificação de área no Registro de Imóveis, inclusive com confrontantes.
Redação e revisão de contratos, renovação, retomada e direito de preferência.
Partilha de fazendas em inventário, divisão entre condôminos e limites da fração mínima.
Usucapião especial rural e usucapião extrajudicial com planta georreferenciada.
CAR, reserva legal e reflexos na venda e no crédito rural.
Georreferenciamento: o que vale hoje
O Decreto 12.689/2025 revogou os prazos escalonados por área e passou a exigir a identificação georreferenciada certificada pelo INCRA em desmembramento, remembramento e transferência de imóveis rurais a partir de 21/10/2029. Em maio de 2026, porém, uma decisão da Justiça Federal suspendeu parte do decreto para os imóveis cujos prazos já haviam vencido no regime anterior, o que atinge, em regra, os imóveis acima de 100 hectares.
- Ações judiciais sobre imóvel rural, como usucapião, divisão e demarcação, continuam exigindo memorial georreferenciado.
- Imóvel já certificado que mude de configuração continua precisando de nova certificação.
- A certificação do INCRA atesta que não há sobreposição, mas não prova a propriedade.
Arrendamento e parceria rural
- Prazos mínimos (Decreto 59.566/66): 3 anos para lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio porte; 5 anos para lavoura permanente e pecuária de grande porte; 7 anos para exploração florestal.
- Preço do arrendamento em dinheiro, com teto de 15% do valor cadastral do imóvel (30% no arrendamento parcial de exploração intensiva). Preço fixado em quantidade de produto é nulo, mas a dívida é apurada por arbitramento.
- Renovação: sem notificação com 6 meses de antecedência, o contrato se renova.
- Preferência: o arrendatário tem 30 dias para cobrir a oferta de venda e, se não for notificado, pode depositar o preço e haver o imóvel em até 6 meses do registro da venda. O STJ afasta essa proteção para grandes empresas e arrendatários sem perfil de produtor rural.
- Parceria x arrendamento: na cana, pagamento fixo sem partilha de riscos pode levar a parceria a ser tratada como arrendamento, com efeitos no contrato e no imposto de renda.
Cadastros e tributos
Emitido pelo INCRA e exigido para vender, desmembrar, arrendar, hipotecar e homologar partilha.
Declarado todo ano, até o fim de setembro. Os atos de registro exigem prova de pagamento dos últimos 5 exercícios. Pequenas glebas de até 30 ha em SP são imunes, nas condições da lei.
Inscrição obrigatória no Cadastro Ambiental Rural e reserva legal de 20% da área em São Paulo.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro, da reforma tributária, vai unificar a identificação dos imóveis rurais e urbanos.
Divisão e fração mínima
Não é permitido dividir um imóvel rural, nem por venda, doação ou partilha, em áreas menores que o módulo rural ou a fração mínima de parcelamento do município (Lei 5.868/72, art. 8º). Há exceções, como a anexação a imóvel vizinho e a regularização de interesse social. Em inventários de fazendas, isso costuma exigir condomínio entre herdeiros ou compensações na partilha.
Quem conduz o seu caso
Dr. Fernando José Rasteira Lanza
OAB/SP 236.366 · Direito Imobiliário, Civil e Empresarial
- Integra o escritório Baptista e Lanza desde 2004, quando a banca ampliou sua atuação para o direito negocial imobiliário
- Atuação em usucapião, regularização registral, contratos de compra e venda e permuta, incorporação e loteamento
- Defesa e consultoria em locação, ações possessórias e execução extrajudicial de alienação fiduciária
- Trabalho conjunto com a área tributária do escritório nas operações que envolvem ITBI, ITCMD, ganho de capital e holding
Perguntas frequentes
Preciso de georreferenciamento para vender meu sítio?
Depende da área e da situação do imóvel. O decreto de 2025 adiou a exigência para 2029, mas há decisão judicial restabelecendo-a para áreas maiores. Confirme com o cartório.
Qual o prazo mínimo de um arrendamento para cana?
A lei fixa 3 anos para lavoura temporária e 5 para permanente, e a classificação da cana, cultura semiperene, é discutida. Na prática, o contrato deve cobrir os ciclos de corte previstos, o que costuma levar a prazos maiores que o mínimo.
O arrendatário tem preferência na compra?
Sim, em regra, com 30 dias para exercer depois de notificado. O STJ exclui grandes empresas dessa proteção.
Posso dividir a fazenda entre os herdeiros?
Sim, desde que cada parte respeite a fração mínima de parcelamento, salvo exceções legais.
Usucapião de imóvel rural exige georreferenciamento?
Sim. Em ação judicial ou no cartório, é exigida planta com coordenadas georreferenciadas.
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