Direito Imobiliário · Usucapião
Usucapião judicial e extrajudicial
Você mora ou explora um imóvel há anos, paga IPTU, cuidou, construiu, mas a matrícula está em nome de outra pessoa, de um espólio ou de ninguém. A usucapião é o caminho para transformar essa posse em propriedade registrada. Desde 2015 ela também pode correr direto no cartório.
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Quando a usucapião é o caminho
- A posse é antiga, mansa e pacífica, sem oposição de quem consta na matrícula
- O imóvel foi comprado por contrato de gaveta e o vendedor morreu, sumiu ou não tem como assinar a escritura
- A propriedade está em nome de um espólio nunca inventariado, ou de empresa já extinta
- A área ocupada não bate com a descrição da matrícula, ou o lote nunca foi individualizado
- O imóvel foi herdado de fato, ocupado só por um dos herdeiros há muitos anos
- A posse veio de compra, doação ou herança e pode ser somada à do antecessor
A usucapião não serve, porém, para imóvel público. A Súmula 340 do STF e o art. 183, §3º, da Constituição são expressos: bens públicos, inclusive os dominicais, não se adquirem por usucapião.
Modalidades e prazos
| Modalidade | Prazo | Requisitos centrais | Base legal |
|---|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos, ou 10 anos com moradia habitual ou obras de caráter produtivo | Posse sem interrupção nem oposição. Dispensa justo título e boa-fé | CC, art. 1.238 |
| Ordinária | 10 anos, ou 5 anos na forma tabular | Justo título e boa-fé. A forma de 5 anos exige aquisição onerosa com registro depois cancelado, mais moradia ou investimento | CC, art. 1.242 |
| Especial urbana | 5 anos | Área urbana de até 250 m², usada para moradia própria ou da família, e não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural | CF, art. 183; CC, art. 1.240 |
| Especial urbana familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, com posse direta e exclusiva para moradia | CC, art. 1.240-A |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho próprio ou da família, com moradia no imóvel | CF, art. 191; CC, art. 1.239 |
| Coletiva | 5 anos | Núcleo urbano ocupado por população de baixa renda, onde não é possível identificar a área de cada possuidor | Estatuto da Cidade, art. 10 |
Cada modalidade exige prova diferente. A escolha errada custa tempo: o pedido pode ser indeferido por falta de um requisito que outra modalidade não pediria.
Usucapião extrajudicial: como funciona
Desde o art. 216-A da Lei 6.015/73, o reconhecimento pode ser pedido diretamente ao cartório de registro de imóveis da comarca onde fica o imóvel. O requerimento é obrigatoriamente feito por advogado.
- Ata notarial lavrada em tabelionato de notas, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, com diligências e depoimentos.
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT, e pelos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e nas dos confinantes.
- Certidões dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, além de justo título ou documentos que demonstrem a origem e o tempo da posse, como carnês de IPTU e contas de consumo.
- Notificação dos titulares e confrontantes que não assinaram, com prazo de 15 dias, e ciência à União, ao Estado e ao Município, também com 15 dias.
- Não havendo impugnação, o oficial registra a aquisição na matrícula. A propriedade nasce com o registro.
Quando o caso precisa ir para o Judiciário
A via extrajudicial é facultativa. O STJ já afirmou que a ação de usucapião não depende de tentativa prévia em cartório, e o caminho judicial continua sendo o adequado quando falta consenso ou quando há prova a produzir.
- Confrontante ou titular registral apresenta impugnação justificada e a conciliação no cartório não resolve
- Há herdeiros em disputa, inventário em curso ou parte incapaz envolvida
- O imóvel não tem matrícula aberta, ou a descrição registral é incompatível com a área ocupada
- A posse precisa ser demonstrada por prova testemunhal ampla, e não apenas documental
Mesmo nesses casos o trabalho documental prévio não se perde: a ata notarial, a planta e as certidões instruem igualmente a ação.
Efeitos do reconhecimento
A usucapião é forma de aquisição originária da propriedade. O direito não é transferido do antigo titular: ele se extingue, e nasce um direito novo em nome do possuidor. Essa distinção tem consequências práticas relevantes.
- Os ônus que gravavam o imóvel em razão do titular anterior, em regra, não acompanham o novo proprietário
- O STJ já decidiu que o usucapiente não responde por débitos condominiais anteriores ao reconhecimento, justamente por não haver transmissão
- Isso não isenta o possuidor das despesas do período em que ele próprio já ocupava o imóvel, que são obrigações ligadas ao bem
- Sobre o ITBI, a tese dominante é de não incidência, por não existir transmissão onerosa entre vivos. Na prática, ainda há municípios que exigem o recolhimento no registro, e a discussão precisa ser enfrentada caso a caso
Custos: o que entra na conta
Não é possível indicar valor antes de ver o caso, e as tabelas variam por estado. O que se pode dizer com precisão é quais são as despesas envolvidas, para que ninguém seja surpreendido no meio do caminho.
- Emolumentos do cartório de registro de imóveis, conforme a tabela do Tribunal de Justiça do estado
- Ata notarial, que é ato próprio do tabelionato de notas, com custo separado
- Planta e memorial descritivo, com ART ou RRT do engenheiro ou agrimensor
- Certidões dos distribuidores, de ônus reais e certidões fiscais
- Custas judiciais, quando o caminho for a ação
Quem conduz o seu caso
Dr. Fernando José Rasteira Lanza
OAB/SP 236.366 · Direito Imobiliário, Civil e Empresarial
- Atuação em direito negocial imobiliário no escritório Baptista e Lanza desde 2004
- Condução de usucapião nas vias extrajudicial e judicial, incluindo levantamento documental e trabalho com o cartório
- Atuação conjunta com a área tributária do escritório quando o caso envolve ITBI, ITCMD ou ganho de capital
Perguntas frequentes
Preciso de advogado para a usucapião extrajudicial?
Sim. O art. 216-A da Lei 6.015/73 exige que o requerimento seja apresentado ao cartório por advogado. Essa é uma diferença em relação a outros atos que podem ser feitos diretamente pelo interessado.
O silêncio do vizinho notificado atrapalha o pedido?
Não. Desde a Lei 13.465/2017, o silêncio de quem foi notificado e não se manifesta em 15 dias é interpretado como concordância. Textos anteriores a 2017 afirmam o contrário e estão desatualizados.
Posso somar o tempo de posse de quem me vendeu o imóvel?
Em regra, sim. A soma das posses é admitida quando há continuidade entre elas, e a ata notarial é o instrumento usado para documentar o tempo do requerente e o de seus antecessores.
Dá para usucapir imóvel financiado ou com hipoteca?
Depende de quem detém a propriedade e de quem se opõe à posse. Imóvel com alienação fiduciária tem a propriedade em nome do credor durante o financiamento, o que muda a análise. É um caso que exige leitura da matrícula antes de qualquer conclusão.
E se o imóvel for de um espólio, com herdeiros espalhados?
Havendo consenso, a via do cartório pode funcionar com a notificação dos herdeiros. Havendo disputa entre eles, o caminho passa a ser o judicial.
Imóvel público pode ser usucapido?
Não. A Súmula 340 do STF e o art. 183, §3º, da Constituição vedam a usucapião de bens públicos, inclusive os dominicais. Ocupação de área pública se resolve por outros instrumentos, como a regularização fundiária.
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Envie seus dados e informe na mensagem a cidade do imóvel, há quanto tempo está na posse, se existe matrícula e se há contrato de compra. Retornamos para agendar a análise.
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