Direito Imobiliário · Regularização e registro
Regularização de imóveis e registro
Imóvel comprado no papel e nunca escriturado, área que não bate com a matrícula, escritura que o vendedor não passa, loteamento antigo sem individualização. Todo problema de regularização começa na matrícula, e é de lá que sai a solução.
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Por que o registro importa tanto
No direito brasileiro, contrato não transfere imóvel. O art. 1.245 do Código Civil é direto: a propriedade entre vivos se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis, e enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo tido como dono.
É daí que vêm os problemas do chamado contrato de gaveta. Quem pagou, construiu e mora há anos pode descobrir que o imóvel responde por dívida do vendedor, foi penhorado, entrou em inventário de terceiro ou foi vendido de novo a alguém que registrou primeiro. O contrato vale entre as partes, mas não se impõe ao mundo.
Os caminhos de regularização
Para quem tem promessa de compra e venda quitada e não consegue a escritura definitiva. Desde a Lei 14.382/2022, pode ser feita no cartório, com ata notarial, sem ação judicial.
Como funcionaQuando a matrícula é omissa, imprecisa ou não corresponde à realidade: erro de grafia, confrontações erradas ou área diferente da medida real.
Como funcionaObrigatório para desmembrar, parcelar, remembrar e transferir imóvel rural, com certificação pelo INCRA. O prazo foi unificado pelo Decreto 12.689/2025.
Como funcionaQuando o titular morreu, o caminho passa por inventário e partilha antes da escritura. Em muitos casos a usucapião é a via mais curta.
Ver usucapiãoRegularização fundiária urbana de núcleos informais, nas modalidades de interesse social e de interesse específico, promovida pelo poder público, pelos moradores ou pelo proprietário.
Fale conoscoLeitura completa da matrícula, das certidões e da cadeia dominial antes de comprar, financiar ou dar o imóvel em garantia.
Fale conoscoAdjudicação compulsória extrajudicial
É o instrumento para quem comprou por promessa de compra e venda, pagou tudo, e não consegue a escritura definitiva porque o vendedor se recusa, desapareceu ou simplesmente nunca apareceu para assinar. Antes de 2022 isso exigia ação judicial. Hoje há a via do cartório, criada pelo art. 216-B da Lei 6.015/73 e regulamentada pelo Conselho Nacional de Justiça.
- Reunião do contrato de promessa de compra e venda, ou da cessão de direitos, e da prova de quitação integral do preço.
- Notificação extrajudicial do promitente vendedor, para que outorgue a escritura voluntariamente.
- Ata notarial que identifica o imóvel, qualifica o promissário comprador, atesta a quitação e caracteriza a recusa ou a inércia do vendedor.
- Certidões, recolhimento do ITBI e apresentação do conjunto ao registro de imóveis, que promove o registro em nome do comprador.
Vale lembrar a Súmula 239 do STJ: o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda. Um contrato particular nunca registrado não impede o pedido.
Retificação de registro e de área
Os arts. 212 e 213 da Lei 6.015/73 permitem corrigir o registro que é omisso, impreciso ou não exprime a verdade. Há dois níveis de complexidade, e confundi-los é a causa mais comum de exigência do cartório.
| Situação | Como corre |
|---|---|
| Erro de grafia, qualificação das partes, nome de logradouro, indicação de confrontações, inserção de coordenadas | Retificação pelo próprio oficial, de ofício ou a requerimento, sem necessidade de anuência dos vizinhos |
| Alteração de medida perimetral, ou seja, mudança de área | Exige planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e anuência dos confrontantes |
| Impugnação de confrontante que não se resolve por conciliação no cartório | O procedimento é remetido ao juízo competente e passa a correr como retificação judicial |
Georreferenciamento de imóvel rural
A Lei 10.267/2001 exige a descrição do imóvel rural por coordenadas georreferenciadas, certificada pelo INCRA, para os atos de desmembramento, parcelamento, remembramento e transferência. Durante anos o prazo foi escalonado por tamanho de imóvel, o que gerou uma sucessão de datas e muita informação desencontrada.
Na prática, quem pretende vender, dividir ou dar em garantia um imóvel rural faz bem em antecipar o levantamento, porque a fila de certificação tende a se concentrar perto do prazo.
O que mudou com o registro eletrônico
A Lei 14.382/2022 criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos e mudou a rotina dos cartórios. Para quem regulariza imóvel, os efeitos práticos são concretos: consultas unificadas de indisponibilidade, restrições e garantias por CPF, CNPJ ou identificação do imóvel; possibilidade de apresentar documentos digitalizados com declaração eletrônica de conformidade; e dispensa de algumas exigências formais que antes atrasavam o registro.
A mesma lei trouxe a adjudicação compulsória extrajudicial e flexibilizou a impugnação na usucapião extrajudicial. É o pacote que tornou viável resolver em cartório o que antes só se resolvia em juízo.
Quem conduz o seu caso
Dr. Fernando José Rasteira Lanza
OAB/SP 236.366 · Direito Imobiliário, Civil e Empresarial
- Atuação em direito negocial imobiliário no escritório Baptista e Lanza desde 2004
- Condução de adjudicação compulsória, retificação de registro e usucapião nas vias extrajudicial e judicial
- Análise de matrícula e cadeia dominial em operações de compra, venda, permuta e garantia
Perguntas frequentes
Comprei por contrato particular e o vendedor não quer passar a escritura. O que faço?
O caminho usual é a adjudicação compulsória. Havendo quitação comprovada e ausência de litígio, ela pode ser feita no cartório, com ata notarial, desde a Lei 14.382/2022. Se houver recusa fundamentada ou disputa, o pedido vai para o Judiciário.
Meu compromisso de compra e venda nunca foi registrado. Isso impede a adjudicação?
Não. A Súmula 239 do STJ afirma que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso. O registro serve para opor o direito a terceiros, não para criá-lo entre as partes.
A área do meu terreno é diferente da que está na matrícula. É grave?
É comum e tem solução. Se a diferença envolve medida perimetral, a retificação exige planta, memorial assinado por profissional habilitado e anuência dos confrontantes. Diferenças de grafia ou de confrontação podem ser corrigidas diretamente pelo oficial.
Até quando preciso georreferenciar meu imóvel rural?
O Decreto 12.689/2025 unificou o prazo em 21 de novembro de 2029 para imóveis de qualquer tamanho. Antes disso, o calendário era escalonado por área, e muita informação antiga ainda circula.
Regularizar imóvel paga ITBI?
Depende do instrumento. Na adjudicação compulsória há transmissão e o ITBI costuma ser exigido. Na usucapião, que é aquisição originária, a tese dominante é de não incidência, embora ainda existam municípios que cobrem no momento do registro.
Dá para regularizar sem localizar o antigo proprietário?
Em muitos casos, sim. Não sendo possível a escritura nem a adjudicação, a usucapião costuma ser o caminho, porque não depende da participação do titular registral, apenas da sua notificação.
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