Direito Imobiliário · Locação e posse
Despejo, locação e ações possessórias
Aluguel atrasado, imóvel ocupado, contrato comercial chegando ao fim, fiador querendo sair. A Lei do Inquilinato tem prazos curtos e hipóteses específicas de liminar, e a diferença entre acertar e perder meses costuma estar na escolha da ação certa logo no começo.
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Ação de despejo por falta de pagamento
O art. 59, §1º, da Lei 8.245/91 prevê liminar de desocupação em 15 dias, sem ouvir a parte contrária, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, em nove hipóteses. A do inciso IX é a mais usada: falta de pagamento de aluguel e acessórios em locação sem qualquer das garantias do art. 37, ou seja, sem fiador, sem caução e sem seguro-fiança.
Esse é o detalhe que decide a estratégia. Contrato com fiança não admite a liminar do inciso IX, e a ação segue o rito comum. Contrato sem garantia permite pedir a desocupação já no início.
Outras hipóteses de retomada
| Situação | Como funciona |
|---|---|
| Denúncia vazia | Retomada ao fim do contrato por prazo determinado, ou na locação por prazo indeterminado, sem necessidade de motivar o pedido, observadas as regras de notificação |
| Fim de locação não residencial | Admite a liminar do art. 59, §1º, quando a ação é proposta em até 30 dias do término do prazo |
| Descumprimento de acordo de desocupação | Acordo escrito com firmas reconhecidas permite a liminar de desocupação |
| Reparos urgentes exigidos pelo poder público | Autoriza a retomada quando não é possível executar a obra com o imóvel ocupado |
| Fim da garantia sem reposição | Encerrada a fiança ou o seguro sem nova garantia, na forma do art. 40, cabe a liminar |
Locação comercial e ação renovatória
O ponto comercial construído ao longo de anos tem proteção legal, mas ela depende de requisitos cumulativos e, sobretudo, de um prazo que não se recupera depois de perdido.
- Contrato escrito e por prazo determinado
- Prazo mínimo de cinco anos, considerando o contrato a renovar ou a soma de contratos sucessivos
- Exploração do mesmo ramo de atividade por, no mínimo, três anos ininterruptos
Do outro lado, o art. 52 permite ao locador recusar a renovação em hipóteses como uso próprio, transferência de estabelecimento de ascendente ou descendente e reforma substancial do imóvel.
Fiador: até quando responde
- Na locação regida pela Lei 8.245/91, notificada a exoneração, o fiador continua obrigado por 120 dias após a notificação ao locador, conforme o art. 40, X. A regra geral do art. 835 do Código Civil, de 60 dias, não é a que se aplica aqui
- A exoneração notificada durante o prazo determinado do contrato só produz efeito depois que a locação se torna por prazo indeterminado
- O bem de família do fiador pode ser penhorado. A exceção do art. 3º, VII, da Lei 8.009/90 foi confirmada pelo STF e pelo STJ, que fixaram que a penhora é válida tanto na locação residencial quanto na comercial
- Em 2026, o STJ decidiu que o fiador fica liberado dos aluguéis vencidos quando o locador se recusa injustificadamente a receber as chaves em locação por prazo indeterminado. Eventuais danos ao imóvel devem ser discutidos em ação própria
Ações possessórias
Posse e propriedade são coisas distintas, e as ações possessórias protegem a posse independentemente de quem tem o título. O Código de Processo Civil trata do tema nos arts. 554 a 568.
| Agressão à posse | Ação cabível |
|---|---|
| Esbulho: perda total da posse | Reintegração de posse |
| Turbação: atos que molestam sem retirar a posse | Manutenção de posse |
| Ameaça: justo receio de moléstia iminente | Interdito proibitório |
O prazo de ano e dia contado da agressão é o divisor de águas. Dentro dele, a posse é chamada nova e o rito especial admite liminar desde o início, sem ouvir a outra parte, se a petição estiver bem instruída. Passado esse prazo, a posse é velha e o caso segue pelo procedimento comum, com tutela de urgência apenas nas regras gerais.
Outro ponto prático: o art. 557 do CPC veda propor ação de reconhecimento de domínio enquanto pende a possessória. Alegar que se é o dono não substitui a proteção possessória.
Quem conduz o seu caso
Dr. Fernando José Rasteira Lanza
OAB/SP 236.366 · Direito Imobiliário, Civil e Empresarial
- Atuação em direito negocial imobiliário no escritório Baptista e Lanza desde 2004
- Atuação para locadores e locatários, em locação residencial e comercial, e em ações possessórias
- Elaboração e revisão de contratos de locação, garantias e acordos de desocupação
Perguntas frequentes
Com quanto tempo de atraso posso entrar com a ação de despejo?
A lei não fixa um número mínimo de meses. Vencido o aluguel e não pago, a ação já pode ser proposta. O que muda conforme o caso é a possibilidade da liminar de desocupação em 15 dias, que depende de o contrato estar sem garantia e de ser prestada caução de três meses de aluguel.
O inquilino pagou depois de citado. O despejo acaba?
Se o depósito for feito em 15 dias da citação e cobrir o débito atualizado com multas, juros, custas e honorários, sim. Mas essa faculdade não pode ser usada se o locatário já tiver purgado a mora nos 24 meses anteriores à ação.
Meu contrato comercial vence em quatro meses. Ainda dá para renovar judicialmente?
Não pela via da renovatória. A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Fora dessa janela o direito decai, e a negociação passa a ser apenas contratual.
Sou fiador e quero sair. Como faço?
Na locação por prazo indeterminado, a exoneração se dá por notificação ao locador, e o fiador continua respondendo por 120 dias após ela. Durante o prazo determinado do contrato, a exoneração só produz efeito quando a locação se torna indeterminada.
Meu único imóvel pode ser penhorado por causa de uma fiança de aluguel?
Sim. A Lei 8.009/90 excetua expressamente a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação, e tanto o STF quanto o STJ confirmaram a validade da penhora, inclusive em locação comercial.
Invadiram meu terreno há dois anos. Ainda cabe reintegração?
Cabe, mas o rito muda. Passado ano e dia do esbulho, a posse é considerada velha e o processo segue o procedimento comum, sem a liminar automática do rito especial. Quanto antes o caso for levado a juízo, melhor a posição.
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