Direito Imobiliário · Compra e venda
Compra e venda de imóvel com segurança: contrato, certidões e registro
Comprar ou vender um imóvel envolve muito dinheiro e riscos que nem sempre aparecem na matrícula: dívidas do vendedor, fraude à execução, cláusulas desequilibradas na compra na planta e tributos mal calculados. Revisamos documentos e contratos antes da assinatura e acompanhamos o negócio até o registro.
Escritório em São José do Rio Preto · Atendimento em todo o Brasil.
Quando vale a análise jurídica
Conferência da matrícula, das certidões do vendedor e das dívidas que acompanham o imóvel, como IPTU e condomínio.
Leitura do quadro-resumo, do prazo de entrega, do patrimônio de afetação e das regras de desistência.
Garantias para o vendedor: alienação fiduciária, cláusulas de rescisão e de transferência da posse.
Venda por espólio, cessão de direitos hereditários e regularização antes do negócio.
Troca de terreno por unidades, prazos e garantias da entrega.
Arrependimento, atraso, vícios ou recusa em passar a escritura.
O que analisamos antes da assinatura
- Matrícula atualizada: desde a Lei 13.097/2015, penhoras, ações e restrições precisam constar da matrícula para valer contra o comprador de boa-fé (princípio da concentração). A certidão de inteiro teor é o ponto de partida.
- Certidões do vendedor: a lei dispensa as certidões de distribuidores para a lavratura da escritura (Lei 14.382/2022), mas elas continuam importantes para afastar fraude à execução e, principalmente, dívida ativa: no débito fiscal inscrito, a fraude é presumida (art. 185 do CTN).
- Dívidas que seguem o imóvel: IPTU e cotas de condomínio acompanham o bem e passam ao comprador.
- Quem pode vender: estado civil, regime de bens, procurações, inventários pendentes e empresas vendedoras.
- Contrato: sinal, forma de pagamento, entrega das chaves, multa, financiamento e condições para a escritura.
Compra na planta: os pontos do contrato
- Quadro-resumo: a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) exige um quadro com preço, corretagem, prazos e penalidades. Se faltar informação, o comprador pode exigir a correção em 30 dias.
- Prazo de entrega: a tolerância máxima é de 180 dias, se prevista. Depois disso, o comprador pode desfazer o negócio com devolução integral e multa, ou manter o contrato com indenização de 1% ao mês.
- Desistência do comprador: a construtora pode reter até 25% do valor pago, ou até 50% quando há patrimônio de afetação.
- Patrimônio de afetação: separa o empreendimento das demais dívidas da incorporadora e protege os compradores em caso de falência.
- Corretagem: pode ser cobrada do comprador se o valor vier destacado e informado antes da compra (STJ, Tema 938).
Escritura, ITBI e registro
Acima de 30 salários mínimos, a compra exige escritura pública (art. 108 do Código Civil), salvo contratos de financiamento com força de escritura. E só o registro na matrícula transfere a propriedade: quem não registra não é dono.
O ITBI é devido no registro, e o STJ decidiu que a base de cálculo parte do valor declarado no negócio, que só pode ser revisto pelo município em procedimento próprio, e não por um valor de referência fixado unilateralmente (Tema 1.113). A LC 227/2026 trouxe novas regras sobre a base de cálculo, que ainda dependem de adaptação das leis municipais.
Se o vendedor se recusa a passar a escritura de um imóvel já quitado, é possível obter o registro direto no cartório pela adjudicação compulsória extrajudicial.
Como trabalhamos
- Levantamento da matrícula, das certidões e da situação fiscal do imóvel e do vendedor.
- Parecer de riscos com o que precisa ser resolvido antes de pagar.
- Contrato redigido ou revisado com garantias adequadas para cada lado.
- Acompanhamento da escritura, do ITBI e do registro, em conjunto com a área tributária quando há ganho de capital.
Quem conduz o seu caso
Dr. Fernando José Rasteira Lanza
OAB/SP 236.366 · Direito Imobiliário, Civil e Empresarial
- Integra o escritório Baptista e Lanza desde 2004, quando a banca ampliou sua atuação para o direito negocial imobiliário
- Atuação em usucapião, regularização registral, contratos de compra e venda e permuta, incorporação e loteamento
- Defesa e consultoria em locação, ações possessórias e execução extrajudicial de alienação fiduciária
- Trabalho conjunto com a área tributária do escritório nas operações que envolvem ITBI, ITCMD, ganho de capital e holding
Perguntas frequentes
Ainda preciso pedir certidões do vendedor?
A escritura pode ser lavrada sem elas, mas continuam recomendadas para afastar fraude à execução e dívidas fiscais inscritas, que podem atingir o imóvel.
Contrato de gaveta tem valor?
Vale entre as partes, mas não transfere a propriedade nem protege contra dívidas do vendedor. O ideal é registrar.
Quanto a construtora pode reter se eu desistir?
Até 25% do valor pago, ou até 50% em empreendimentos com patrimônio de afetação, além da corretagem.
O sinal é devolvido se o negócio não sair?
Depende de quem desistiu e do tipo de sinal combinado no contrato. Quem recebeu e desistiu devolve em dobro, em regra.
O ITBI pode ser calculado sobre valor maior que o da compra?
O STJ decidiu que vale o valor declarado, que o município só pode contestar em procedimento administrativo.
Fale com o escritório
Envie seus dados e conte, na mensagem, que tipo de imóvel pretende comprar ou vender e em que fase está a negociação. Retornamos para agendar a análise.
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As informações desta página têm caráter informativo, não constituem parecer jurídico e não substituem a análise individual de cada caso.