É uma das situações mais comuns no interior paulista. A família comprou o lote há vinte anos, pagou tudo, construiu, mora no imóvel, mas nunca passou a escritura. Quando decide vender ou financiar, descobre que o imóvel ainda está registrado em nome de alguém que morreu, mudou de cidade ou simplesmente não quer mais assinar nada.
Até 2022, o caminho era um só: ação judicial de adjudicação compulsória. Desde a Lei 14.382/2022, existe uma via em cartório, prevista no art. 216-B da Lei 6.015/73, que resolve boa parte desses casos sem processo.
Por que o contrato sozinho não basta
O art. 1.245 do Código Civil é direto: a propriedade entre vivos se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. E o parágrafo primeiro completa que, enquanto não registrado o título, o alienante continua a ser havido como dono.
É daí que nascem os riscos do chamado contrato de gaveta. Quem pagou e mora no imóvel pode descobrir que ele responde por dívida do vendedor, foi penhorado em execução movida contra ele, entrou em inventário de terceiro ou foi vendido de novo a alguém que registrou primeiro. O contrato vale entre as partes, mas não se impõe ao mundo.
O que é a adjudicação compulsória
É o meio para obter, à revelia do vendedor, o título que ele deveria ter outorgado. O promissário comprador que quitou o preço tem direito à escritura definitiva, e a adjudicação substitui a assinatura que não vem.
Há um ponto que costuma ser mal compreendido. O art. 1.418 do Código Civil trata do direito do promitente comprador titular de direito real, o que pressupõe compromisso registrado. Mas a Súmula 239 do STJ é clara: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Traduzindo
Um contrato particular nunca levado a registro não impede o pedido. São dois fundamentos jurídicos diferentes, o direito real e o direito pessoal, que levam ao mesmo resultado prático.
Veja os caminhos de regularização de imóveisComo funciona a via extrajudicial
O procedimento corre no cartório de registro de imóveis da situação do bem e é conduzido por advogado. Em linhas gerais, ele se organiza assim:
- Reunião do contrato e da prova de quitação. Promessa de compra e venda, cessão de direitos e comprovantes de pagamento integral do preço.
- Notificação extrajudicial do promitente vendedor, dando-lhe a oportunidade de outorgar a escritura voluntariamente.
- Ata notarial lavrada por tabelião, identificando o imóvel, qualificando o promissário comprador, atestando a quitação e caracterizando a recusa ou a inércia do vendedor. O tabelião realiza diligências, podendo inspecionar o imóvel e ouvir vizinhos e confrontantes.
- Certidões e ITBI. Certidões que demonstrem a ausência de litígio sobre o negócio e comprovação do recolhimento do imposto de transmissão.
- Apresentação ao registro de imóveis, que promove o registro em nome do comprador.
O Conselho Nacional de Justiça regulamentou o procedimento, hoje consolidado no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial.
Quando a via do cartório não serve
- Há ação judicial em curso discutindo o imóvel ou o contrato
- O vendedor apresenta recusa fundamentada, e não simples inércia
- O preço não está integralmente quitado, ou a quitação é controvertida
- A controvérsia exige produção de prova, como perícia ou oitiva de testemunhas
- O contrato tem vício que precisa ser discutido, como assinatura contestada
Nesses casos, permanece a ação judicial de adjudicação compulsória, e o material documental já reunido serve igualmente para instruí-la.
Adjudicação, usucapião ou inventário: qual caminho
Nem sempre a adjudicação é a melhor rota. A escolha depende do que existe de documento e de quem está do outro lado.
| Situação | Caminho mais provável |
|---|---|
| Há promessa de compra e venda quitada e o vendedor é localizável, mas não assina | Adjudicação compulsória, extrajudicial se não houver litígio |
| O vendedor morreu e os herdeiros são conhecidos e concordes | Inventário e escritura, ou adjudicação com participação dos herdeiros |
| Não há contrato, ou o contrato é frágil, mas a posse é antiga e pacífica | Usucapião, pela via extrajudicial ou judicial |
| O imóvel foi comprado de quem também nunca registrou, em cadeia de gavetas | Usucapião costuma ser mais direta do que tentar reconstituir a cadeia |
| A área ocupada não corresponde à descrição da matrícula | Retificação de registro, antes ou junto com o pedido principal |
O que mudou com a Lei 14.382/2022
A mesma lei que criou a adjudicação compulsória extrajudicial instituiu o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos e flexibilizou a impugnação na usucapião extrajudicial. É um conjunto coerente: o legislador transferiu para os cartórios procedimentos consensuais que antes congestionavam o Judiciário.
Na prática, isso encurtou caminhos para quem tem documentação em ordem. Não encurtou nada para quem tem litígio: nesses casos, o cartório continua sendo apenas a porta de entrada, e a saída é a mesma de sempre.
Por onde começar
Antes de qualquer decisão, três documentos respondem quase tudo: a certidão atualizada da matrícula, o contrato de compra e os comprovantes de pagamento. Com eles em mãos é possível saber se o caso comporta escritura direta, adjudicação ou usucapião, e se a via do cartório está aberta.
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Conheça a atuação em regularização de imóveisEste artigo tem caráter informativo, não constitui parecer jurídico e não substitui a análise individual de cada caso.