Direito Imobiliário · Inventário
Inventário e partilha de imóveis: em cartório ou na Justiça
Quando alguém falece deixando imóveis, a família precisa fazer o inventário para transferir os bens e poder vendê-los. Desde 2024, o inventário pode ser feito em cartório mesmo com herdeiro menor, e o atraso para abrir gera multa no ITCMD. Conduzimos o inventário e cuidamos da parte tributária no mesmo escritório.
Escritório em São José do Rio Preto · Atendimento em todo o Brasil.
Cartório ou Justiça?
| Inventário em cartório | Inventário judicial | |
|---|---|---|
| Quando cabe | Herdeiros de acordo, todos com advogado | Quando há divergência ou não cabe a via extrajudicial |
| Herdeiro menor ou incapaz | Cabe, se a parte dele for paga em fração de cada bem e o Ministério Público concordar | Cabe |
| Testamento | Cabe, após autorização do juiz no processo de cumprimento do testamento | Cabe |
| Tempo médio | Semanas ou poucos meses | Em geral, bem mais longo |
Resolução CNJ 35/2007, alterada pela Resolução CNJ 571/2024. O cartório de notas é de livre escolha da família.
Prazos e ITCMD em São Paulo
- O inventário deve ser aberto em 2 meses do falecimento (art. 611 do CPC).
- No ITCMD paulista, abrir depois de 60 dias gera multa de 10% do imposto, e depois de 180 dias, 20% (Lei SP 10.705/2000, art. 21).
- A alíquota em São Paulo é de 4%. Para imóveis, a base não pode ser inferior ao valor venal do IPTU (urbano) ou ao valor declarado no ITR (rural), e o TJSP tem afastado o chamado valor venal de referência.
- Há isenções para imóvel residencial de menor valor em que a família mora, entre outras situações previstas na lei.
- O espólio pode ser autorizado, na própria escritura, a vender um bem para pagar o ITCMD e as despesas do inventário.
Situações frequentes com imóveis
Os direitos de posse ou de compromisso de compra e venda também podem ser partilhados (STJ, REsp 1.984.847).
Na união estável, o companheiro tem os mesmos direitos sucessórios do cônjuge (STF, Tema 809).
A meação do cônjuge não é herança e não paga ITCMD. O regime de bens define o que é de cada um.
É possível vender bem do espólio com autorização, ou ceder direitos hereditários por escritura.
Bens descobertos depois são incluídos por sobrepartilha, também em cartório.
Na partilha, o herdeiro pode atualizar o valor, com reflexos em ganho de capital que merecem cálculo.
Planejamento: evitar o inventário futuro
Doação em vida com reserva de usufruto e holding patrimonial podem simplificar a sucessão, mas têm custos, riscos e efeitos tributários próprios, que mudam com a reforma tributária. Analisamos cada alternativa com a área tributária do escritório.
Como trabalhamos
- Levantamento dos bens, das matrículas, das dívidas e dos herdeiros.
- Escolha da via cartório ou Justiça, e cálculo do ITCMD e das isenções.
- Partilha com proposta equilibrada e segura para todos.
- Registro da partilha nas matrículas e regularização dos imóveis, quando necessário.
Quem conduz o seu caso
Dr. Fernando José Rasteira Lanza
OAB/SP 236.366 · Direito Imobiliário, Civil e Empresarial
- Integra o escritório Baptista e Lanza desde 2004, quando a banca ampliou sua atuação para o direito negocial imobiliário
- Atuação em usucapião, regularização registral, contratos de compra e venda e permuta, incorporação e loteamento
- Defesa e consultoria em locação, ações possessórias e execução extrajudicial de alienação fiduciária
- Trabalho conjunto com a área tributária do escritório nas operações que envolvem ITBI, ITCMD, ganho de capital e holding
Perguntas frequentes
Dá para fazer inventário em cartório com filho menor?
Sim, desde 2024, se a parte do menor for paga em fração ideal de cada bem e o Ministério Público concordar.
Qual o prazo para abrir o inventário?
2 meses. Em São Paulo, depois de 60 dias há multa de 10% sobre o ITCMD, e depois de 180 dias, de 20%.
Preciso de advogado no inventário em cartório?
Sim. A presença de advogado é obrigatória.
O imóvel sem escritura entra no inventário?
Sim. Os direitos sobre ele podem ser partilhados e depois regularizados.
Posso vender o imóvel antes de terminar o inventário?
Com autorização, sim, ou por cessão de direitos hereditários. Cada caminho tem cuidados próprios.
Fale com o escritório
Envie seus dados e conte, na mensagem, a data do falecimento, quantos herdeiros há e quais imóveis foram deixados. Retornamos para agendar a análise.
- EndereçoRua Bartolomeu Perestelo, 79 – Parque Estoril
São José do Rio Preto/SP · CEP 15085-070 - HorárioSegunda a sexta, das 9h às 17h, com hora marcada
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