A inadimplência é o maior problema financeiro dos condomínios, e a forma de cobrar mudou bastante nos últimos anos. Hoje o condomínio pode ir direto à execução, protestar a dívida e penhorar o próprio apartamento, mas também enfrenta limites claros fixados pela lei e pelo STJ.
O que pode ser cobrado
- A cota em atraso, com correção monetária.
- Multa de até 2% (art. 1.336, §1º, do Código Civil).
- Juros previstos na convenção ou, se ela for omissa, a taxa legal, que desde a Lei 14.905/2024 corresponde à Selic menos o IPCA. A antiga referência de 1% ao mês só vale se estiver prevista na convenção.
O STJ decidiu que o condomínio não pode incluir na execução os honorários contratuais que paga ao próprio advogado, ainda que a convenção preveja (REsp 2.187.308, 2025). Os honorários de sucumbência, fixados pelo juiz, continuam devidos.
Os caminhos de cobrança
- Acordo extrajudicial, com parcelamento aprovado conforme a convenção.
- Protesto da dívida em cartório, que se tornou comum e tem boa taxa de recuperação.
- Execução direta: a cota prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo (art. 784, X, do CPC). O devedor é citado para pagar em 3 dias, sob pena de penhora.
Prazo para cobrar
O condomínio tem 5 anos, contados do vencimento de cada cota, para cobrar (STJ, Tema 949). Cotas mais antigas prescrevem, o que torna importante não deixar a dívida acumular.
É síndico e tem inadimplência no condomínio, ou recebeu uma cobrança que parece indevida?
Falar com o escritórioQuem responde pela dívida
- A dívida acompanha o imóvel: quem compra um apartamento responde pelos débitos anteriores, inclusive multa e juros (art. 1.345 do Código Civil). Por isso a certidão de débitos condominiais é indispensável na compra.
- Se o imóvel foi vendido por contrato ainda não registrado, a cobrança recai sobre quem estava na posse, desde que o condomínio soubesse da venda (STJ, Tema 886).
- Se a proprietária for empresa em recuperação judicial, os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido, não entram no plano e podem ser executados normalmente (STJ, Tema 1.391, maio de 2026).
A penhora do apartamento
A dívida de condomínio é uma das exceções à proteção do bem de família (Lei 8.009/90, art. 3º, IV): o próprio apartamento pode ser penhorado e levado a leilão. Quando o imóvel está financiado com alienação fiduciária, o STJ admitiu a penhora do próprio imóvel, com citação prévia do banco credor (2ª Seção, 2025).
O que o condomínio não pode fazer
- Impedir o inadimplente ou sua família de usar áreas comuns, como piscina, salão ou elevador (STJ, REsp 1.564.030 e REsp 1.699.022).
- Expor o nome do devedor em murais ou grupos, o que pode gerar indenização.
- Cobrar multa acima de 2% por atraso. Projetos de lei para aumentar esse limite não foram aprovados.
O inadimplente, porém, não pode votar nas assembleias enquanto não quitar a dívida (art. 1.335, III, do Código Civil).
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Conteúdo informativo, atualizado em outubro de 2026. Não constitui parecer jurídico e não substitui a análise individual de cada caso.