Alugar o apartamento por plataformas como Airbnb em um condomínio residencial depende da convenção e, em muitos casos, de uma decisão da assembleia. Em 2026, o Superior Tribunal de Justiça deu dois passos sobre o tema: decidiu um caso relevante na Segunda Seção, em maio, e afetou o assunto ao rito dos recursos repetitivos, em setembro, suspendendo os processos sobre a questão em todo o país.
O que o STJ decidiu em maio de 2026
No REsp 2.121.055-MG, julgado em 7 de maio de 2026 pela Segunda Seção, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, o tribunal decidiu, por 5 votos a 4, que:
- a oferta reiterada e profissional de estadias curtas transforma o uso da unidade e descaracteriza a destinação residencial do condomínio;
- esse tipo de exploração não se confunde nem com a locação por temporada da Lei do Inquilinato nem com a hospedagem hoteleira, sendo tratado como contrato atípico de curta estadia;
- para que seja admitida em condomínio residencial, a atividade depende de aprovação de dois terços dos condôminos, por alteração da destinação prevista na convenção (arts. 1.336, IV, e 1.351 do Código Civil);
- o aluguel eventual, de quem ocasionalmente não usa o imóvel, continua permitido;
- a plataforma usada para anunciar, por si só, não define a natureza do negócio.
A decisão não proibiu o Airbnb de forma geral. Também não foi tomada no rito dos repetitivos, por isso não obriga formalmente os demais tribunais, mas indica o entendimento das duas turmas de direito privado do STJ.
O que ainda falta decidir: o Tema 1.443
Em 17 de setembro de 2026, a Segunda Seção afetou os REsps 2.272.537 e 2.272.536, sob relatoria do ministro Raul Araújo, ao rito dos repetitivos (Tema 1.443). A questão é saber se a simples previsão de destinação residencial na convenção basta para impedir a locação de curta temporada por plataformas digitais, ou se é necessária proibição expressa. O tribunal determinou a suspensão nacional dos processos que discutem essa questão até o julgamento.
Como fica a situação até a tese ser fixada
- Convenção que permite expressamente: a atividade é admitida, observadas as regras internas.
- Convenção que proíbe: a proibição prevalece.
- Convenção silente, só com destinação residencial: é exatamente o ponto do Tema 1.443. Pelo entendimento de maio, a exploração reiterada e profissional dependeria de aprovação de dois terços; mas processos sobre essa questão estão suspensos até a tese.
- Abusos concretos, como barulho, insegurança e uso indevido de áreas comuns, continuam sujeitos a multas, responsabilização civil e medidas contra o condômino antissocial.
Locação por temporada não é o mesmo que hospedagem
A Lei 8.245/91 (art. 48) define a locação para temporada como a cessão do imóvel por até 90 dias para residência temporária do locatário. A hospedagem, regulada pela Lei 11.771/2008, envolve serviços típicos de hotelaria. A diferença importa para o contrato, para a responsabilidade do proprietário e para a tributação: com a reforma tributária, as locações de curta duração passam a ter tratamento próximo ao da hospedagem para IBS e CBS a partir de 2027, conforme o enquadramento do locador.
Orientações práticas
- Para quem aluga: leia a convenção e o regimento antes de anunciar; se a convenção for silente, avalie levar o tema à assembleia.
- Para o condomínio: regras de cadastro de hóspedes, uso de áreas comuns e segurança podem ser aprovadas sem proibir a atividade; para proibir ou permitir, observe o quórum da convenção.
- Para quem vai investir: unidades pensadas para renda de curta temporada dependem da convenção do prédio e de um tema ainda em aberto no STJ.
- Em processos já em curso sobre a questão do Tema 1.443, verifique se houve suspensão.
Decisões e normas citadas
- STJ, REsp 2.121.055-MG, Segunda Seção, julgado em 7/5/2026 (Informativo 889).
- STJ, Tema 1.443 (REsps 2.272.537 e 2.272.536), afetado em 17/9/2026.
- Código Civil, arts. 1.336, IV, e 1.351; Lei 8.245/91, art. 48; Lei 11.771/2008.
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Conteúdo informativo, atualizado em outubro de 2026. Não constitui parecer jurídico e não substitui a análise individual de cada caso.