Infiltrações, trincas, descolamento de revestimento, problemas na impermeabilização ou na rede elétrica: defeitos que aparecem meses ou anos depois da entrega do imóvel são mais comuns do que se imagina. A construtora responde por eles, mas os prazos são confusos, e confundi-los é o erro que mais faz o comprador perder o direito.
Os três prazos que importam
- 5 anos de garantia (art. 618 do Código Civil): a construtora responde pela solidez e segurança da obra, inclusive por problemas do solo e dos materiais, se o defeito aparecer nesse período.
- 90 dias (art. 26 do CDC): para reclamar de vícios aparentes e pedir o conserto, o abatimento do preço ou a devolução. No vício oculto, o prazo conta da descoberta.
- 10 anos para pedir indenização: o STJ entende que a ação de reparação de danos por vício construtivo prescreve em 10 anos (art. 205 do Código Civil), sem se submeter aos prazos curtos.
O prazo de 180 dias do parágrafo único do art. 618 vale apenas para desfazer o negócio ou pedir abatimento com base na garantia de 5 anos, e não para a indenização, segundo o STJ (AgInt no AREsp 2.854.976, 2026).
Defeito ou falta de manutenção?
A principal defesa das construtoras é atribuir o problema à falta de manutenção. As normas técnicas da ABNT tratam de desempenho (NBR 15575), garantias (NBR 17170) e manutenção (NBR 5674), e o manual do proprietário indica o que precisa ser feito e com qual frequência. Guardar os comprovantes de manutenção, especialmente no condomínio, é o que impede a perda da garantia.
Seu imóvel apresentou defeitos depois da entrega? Podemos avaliar os prazos e o melhor caminho.
Falar com o escritórioQuem pode reclamar
- O comprador, pelos defeitos da sua unidade e, segundo decisão recente do STJ, também pelos das áreas comuns.
- O condomínio, representado pelo síndico, pelos defeitos das áreas comuns e, segundo o STJ, também pelos das unidades.
- No financiamento pelo SFH, o seguro habitacional pode cobrir vícios estruturais, inclusive ocultos (STJ, REsp 1.804.965). Há temas ainda em julgamento sobre o prazo e o alcance dessa cobertura.
Passo a passo
- Fotografe e registre a data em que o problema apareceu.
- Notifique a construtora por escrito e guarde a resposta.
- Contrate um laudo de engenheiro com ART, que identifique a causa do defeito.
- Se a construtora não resolver, é possível pedir na Justiça a produção antecipada da prova pericial e, depois, a obra de reparo ou a indenização.
Veja também a página de distrato e atraso na entrega de imóvel e a de direito condominial.
Conteúdo informativo, atualizado em outubro de 2026. Não constitui parecer jurídico e não substitui a análise individual de cada caso.