Com a reforma tributária, o aluguel de imóveis entra no campo do IBS e da CBS, os novos tributos sobre o consumo. Para a maioria dos proprietários pessoa física nada muda, mas quem tem vários imóveis alugados e receita relevante de aluguéis pode passar a ser contribuinte a partir de 2027, com base nos aluguéis recebidos em 2026. As regras estão na Lei Complementar 214/2025, com ajustes da LC 227/2026.
Quando a pessoa física passa a ser contribuinte
Pelo art. 251 da LC 214/2025, a pessoa física é contribuinte do IBS e da CBS na locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis quando, no ano anterior, preencher os dois requisitos ao mesmo tempo:
- receita dessas operações acima de R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA);
- operações envolvendo mais de três imóveis distintos.
A lei também prevê o enquadramento no próprio ano se a receita de aluguel ultrapassar em mais de 20% o limite anual, ponto que ainda depende de regulamentação sobre a exigência do número de imóveis. Na venda, a pessoa física é contribuinte se, no ano anterior, vendeu mais de três imóveis mantidos por menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído por ela.
Quanto será cobrado
- A locação tem redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS (art. 261, parágrafo único).
- Na locação residencial, há um redutor social de R$ 600 por mês e por imóvel, descontado da base de cálculo (art. 260). Ele não se aplica a imóveis comerciais.
- IPTU e despesas de condomínio pagas pelo inquilino não entram na base (art. 255).
- Como o sistema é não cumulativo, o locador contribuinte pode abater créditos de despesas documentadas ligadas ao imóvel, e o inquilino empresa pode aproveitar crédito do que pagar.
- As locações por temporada de até 90 dias têm tratamento próximo ao da hotelaria.
As alíquotas de referência ainda serão fixadas. Em 2027, entra a CBS, e o IBS fica em percentual simbólico; o IBS sobe gradualmente entre 2029 e 2032, até o sistema novo valer integralmente em 2033. O imposto de renda sobre os aluguéis continua existindo, à parte.
Contratos antigos: regime de transição
Contratos de locação por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025 podem optar, nos termos do art. 487 da LC 214/2025, por um regime transitório com recolhimento de 3,65% sobre a receita bruta, sem créditos e sem redutor social, observados os requisitos de registro e de prazo previstos na lei para contratos residenciais e não residenciais. Vale comparar as duas alternativas antes de decidir.
CNPJ e documentos fiscais a partir de 2027
A inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais pelas pessoas físicas contribuintes estavam previstas para julho de 2026, mas foram adiadas para 1º de janeiro de 2027 pelo Decreto nº 13.075/2026 e pela Resolução CGIBS nº 13/2026. Quem se enquadrar com base nos aluguéis de 2026 deve se organizar para cumprir essas obrigações já no início do ano.
Pessoa física, holding ou fundo?
A holding patrimonial é contribuinte do IBS e da CBS independentemente do número de imóveis e da receita, mas tem outras vantagens e custos: IRPJ e CSLL no lucro presumido (com o adicional da LC 224/2025 para receita acima de R$ 5 milhões), ITCMD na transferência de quotas e, desde 2026, retenção de 10% sobre dividendos acima de R$ 50 mil por mês. Fundos imobiliários podem ficar fora da incidência se cumprirem os requisitos da LC 227/2026. Dividir contratos artificialmente para ficar abaixo dos limites pode ser questionado pela fiscalização.
Pontos que ainda dependem de regulamentação
- O conceito de “imóveis distintos”, como unidades autônomas e vagas de garagem.
- O tratamento de imóveis em copropriedade e de bens comuns do casal.
- Se a pessoa enquadrada por um critério terá todas as demais operações tributadas.
Normas citadas
- Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251, 255, 260, 261 e 487.
- Lei Complementar nº 227/2026.
- Decreto nº 13.075/2026 e Resolução CGIBS nº 13/2026.
Tem vários imóveis alugados e quer saber se passa a ser contribuinte do IBS e da CBS em 2027 e qual estrutura faz mais sentido?
Falar com o escritórioVeja também tributação imobiliária, tributação de dividendos em 2026 e o guia da reforma tributária.
Conteúdo informativo, atualizado em outubro de 2026. Não constitui parecer jurídico e não substitui a análise individual de cada caso.