A data estava no contrato, a data passou, e a obra não saiu do lugar. A partir desse ponto o comprador tem direitos definidos em lei, mas eles dependem de duas perguntas que quase ninguém faz no início: quando o contrato foi assinado e o que exatamente diz a cláusula de tolerância.
Os 180 dias de tolerância
O art. 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, admite atraso de até 180 dias corridos além da data contratual de entrega, desde que a cláusula esteja redigida de forma clara e destacada no contrato. Dentro dessa janela, não há penalidade para a incorporadora.
A cláusula é válida, e discuti-la em si costuma levar a lugar nenhum. O que a lei não admite é o atraso que ultrapassa esse prazo sem consequência.
Passado o prazo de tolerância, o comprador escolhe
Vencido o prazo de tolerância sem entrega, abrem-se dois caminhos, e a escolha é do comprador, não da construtora:
- Resolver o contrato. A incorporadora deve devolver integralmente tudo o que foi pago, corrigido, acrescido da multa contratual, no prazo de até 60 dias contados do desfazimento.
- Manter o contrato e ser indenizado. O comprador recebe 1% do valor pago por mês de atraso, até a entrega efetiva das chaves.
A segunda opção costuma fazer sentido quando o empreendimento está adiantado e o imóvel ainda interessa. A primeira, quando a obra travou de fato ou quando a situação financeira do comprador mudou.
Juros de obra depois do prazo
No Tema 996, o STJ fixou que é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou encargo equivalente, depois do prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Antes disso, a cobrança é lícita. Vale conferir os boletos do período.
Veja a atuação do escritório em distrato e atraso de obraMulta contratual ou lucros cessantes
Muitos contratos preveem uma cláusula penal moratória para o atraso. Nos Temas 970 e 971, o STJ fixou que essa cláusula, quando fixada em valor equivalente ao do aluguel, tem a função de indenizar o atraso e, em regra, afasta a cumulação com lucros cessantes. Não se recebe as duas coisas.
Existe, porém, uma nuance relevante. Em 2023, o STJ admitiu que o comprador opte pelos lucros cessantes quando a cláusula penal é fixada em valor muito inferior ao aluguel de mercado. A lógica é simples: uma multa simbólica não pode servir de teto para o prejuízo real de quem ficou pagando aluguel durante anos.
O detalhe que muda toda a conta: a data do contrato
A Lei 13.786/2018 entrou em vigor em dezembro de 2018, e a Segunda Seção do STJ decidiu que ela não se aplica a contratos celebrados antes da sua vigência. Para os contratos anteriores, valem o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência construída ao longo de duas décadas.
Isso importa muito na prática, porque as propostas de acordo apresentadas pelas incorporadoras costumam aplicar a lei nova indistintamente, inclusive a contratos antigos, e o resultado tende a ser desfavorável ao comprador. A primeira providência em qualquer análise é olhar a data de assinatura.
Vale lembrar também a Súmula 543 do STJ: na resolução de promessa de compra e venda sujeita ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata. Integral, se a culpa foi exclusiva da construtora. Parcial, se quem deu causa ao desfazimento foi o comprador.
E se for o comprador que desiste
Quando a desistência parte do comprador, a Lei do Distrato fixou tetos de retenção que variam conforme o regime do empreendimento:
| Situação | Retenção máxima | Prazo de devolução |
|---|---|---|
| Incorporação sem patrimônio de afetação | 25% do que foi pago | Até 180 dias do desfazimento |
| Incorporação com patrimônio de afetação | 50% do que foi pago | Até 30 dias após o habite-se |
| Unidade revendida antes desses prazos | Mesmos limites | Até 30 dias da revenda |
| Loteamento, na Lei 6.766/79 | 10% de pena e despesas, mais fruição de até 0,75% ao mês | Em até 12 parcelas, com carência |
Além da pena convencional, a lei autoriza descontar a comissão de corretagem, tributos e taxas do imóvel, cotas condominiais e valor de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, quando a unidade chegou a ser disponibilizada.
A comissão de corretagem tem dois prazos diferentes
Esse é um dos pontos mais confundidos, inclusive por quem já enfrentou o tema antes.
- No Tema 938, o STJ validou a cláusula que transfere a corretagem ao comprador, desde que o preço total tenha sido informado com o valor da comissão destacado. A pretensão de discutir a abusividade dessa cláusula prescreve em três anos.
- No Tema 1.099, julgado em 2025, a Segunda Seção definiu que o pedido de restituição da corretagem decorrente da resolução do contrato por culpa da incorporadora segue o prazo decenal do art. 205 do Código Civil.
São hipóteses diferentes com prazos opostos. Confundi-las pode significar perder um direito por prescrição que, no enquadramento correto, nem havia começado a correr.
Como se preparar antes de procurar orientação
- Contrato completo, com a cláusula de tolerância e a cláusula penal
- Comprovantes de todos os pagamentos, inclusive corretagem e taxas cobradas na assinatura
- Data prevista de entrega e qualquer aditivo que a tenha alterado
- Comunicações trocadas com a construtora, inclusive mensagens e e-mails sobre o atraso
- Comprovante de aluguel ou de despesa de moradia durante o período de atraso, se houver
Esse conjunto permite calcular a base real do que foi pago, corrigir os valores e comparar o que a lei garante com o que a incorporadora está oferecendo.
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O escritório analisa o contrato, refaz o cálculo e conduz a negociação ou a ação, para compradores e também para incorporadoras na estruturação contratual.
Conheça a atuação em distrato e atraso de obraEste artigo tem caráter informativo, não constitui parecer jurídico e não substitui a análise individual de cada caso.