Quem financia imóvel com alienação fiduciária costuma descobrir tarde demais que a perda do bem não passa por um juiz. O procedimento corre inteiro no cartório de registro de imóveis, com prazos curtos, e a margem de reação encolhe a cada etapa cumprida.
Em fevereiro de 2026, ao julgar o Tema 1.288, o STJ delimitou de forma clara até onde vai o direito do devedor depois que a propriedade é consolidada em nome do credor. A resposta mudou em relação ao que ainda se lê em muitos sites.
A diferença entre alienação fiduciária e hipoteca
Na alienação fiduciária, regida pela Lei 9.514/97, a propriedade do imóvel fica com o credor, de forma resolúvel, durante todo o financiamento. O comprador tem a posse direta e se torna proprietário pleno quando quita. Se não quita, o credor não precisa ajuizar execução: consolida a propriedade em seu nome e leva o bem a leilão.
Na hipoteca, a propriedade permanece com o devedor e a execução, em regra, é judicial. É uma diferença estrutural, e explica por que o rito da alienação fiduciária é tão mais rápido.
A constitucionalidade desse procedimento extrajudicial foi confirmada pelo STF no julgamento do Tema 982, concluído em outubro de 2023. O que se discute hoje não é a validade do sistema, e sim a regularidade de cada procedimento concreto.
As etapas, com os prazos
- Intimação para purgar a mora. A requerimento do credor, o oficial do registro de imóveis intima o devedor para pagar em 15 dias. A intimação é pessoal, podendo ser feita por oficial de registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento. O edital só cabe quando o devedor não é localizado.
- Consolidação da propriedade. Não purgada a mora, averba-se a consolidação em nome do credor na matrícula, mediante comprovação do recolhimento do ITBI e, quando for o caso, do laudêmio.
- Primeiro leilão. Deve ocorrer em até 60 dias do registro da consolidação. Esse prazo era de 30 dias e foi ampliado pela Lei 14.711/2023, o Marco Legal das Garantias. O lance mínimo é o valor de avaliação.
- Segundo leilão. Não havendo lance suficiente, realiza-se nos 15 dias seguintes, com lance mínimo igual ao valor da dívida, despesas, tributos e prêmios de seguro, ou, conforme o caso, pelo menos metade do valor de avaliação.
- Saldo ou extinção. Havendo arrematação, o credor entrega ao devedor o que sobejar em até 5 dias, o que importa recíproca quitação.
Se o leilão não cobre a dívida, o devedor continua devendo?
Depende do tipo de operação. Desde a Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias), a Lei 9.514/97 trata de forma diferente o financiamento habitacional e as demais operações garantidas por alienação fiduciária.
Financiamento para compra ou construção de imóvel residencial do devedor: se no segundo leilão não houver lance que alcance o mínimo legal, a dívida se considera extinta, com recíproca quitação (art. 26-A, §4º). Nesse caso, o devedor perde o imóvel, mas não carrega diferença para pagar depois.
Demais operações, como empréstimo com imóvel dado em garantia (home equity), financiamento de imóvel comercial ou imóvel oferecido em garantia de dívida de empresa: se o produto do leilão não bastar para quitar a dívida, as despesas e os encargos, o devedor continua obrigado pelo saldo, que pode ser cobrado em execução e pela excussão de outras garantias (art. 27, §5º-A). Por isso, antes de concluir que “a dívida acabou”, é preciso olhar o contrato e a finalidade do crédito.
Até quando dá para pagar e ficar com o imóvel
Aqui está o ponto em que mais se erra. Durante anos discutiu-se se o devedor poderia purgar a mora mesmo depois da consolidação da propriedade, reativando o financiamento. A resposta hoje é mais restritiva.
Tema 1.288 do STJ, julgado em 19 de fevereiro de 2026
A Segunda Seção distinguiu o regime anterior e o posterior à Lei 13.465/2017. Para consolidações ocorridas já sob a lei de 2017, sem purgação anterior à consolidação, o devedor não desfaz a consolidação da propriedade: o que lhe resta é o direito de preferência previsto no art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/97, para readquirir o imóvel.
Veja a atuação do escritório em leilão extrajudicialA consequência prática é direta: a purgação da mora só é viável dentro dos 15 dias da intimação, antes da averbação da consolidação. Depois disso, o caminho deixa de ser pagar e retomar o contrato e passa a ser exercer a preferência ou discutir vícios do procedimento.
Por isso a intimação do cartório não é um aviso qualquer. É o início do prazo mais curto e mais decisivo de todo o processo, e é o momento em que a orientação jurídica tem mais efeito.
Quando o leilão pode ser anulado
O procedimento é extrajudicial, mas não está imune a controle judicial. Os vícios mais recorrentes na prática são estes:
- Falha na intimação para purgar a mora, sobretudo o uso de edital sem esgotar a tentativa de intimação pessoal, ou sem comprovação de recebimento efetivo
- Falta de intimação do devedor sobre a data, a hora e o local do leilão. Essa comunicação passou a ser exigida a partir da Lei 13.465/2017, e o STJ tem anulado leilões realizados sem ela
- Descrição desatualizada do imóvel no edital ou na matrícula, combinada com arrematação por preço vil
- Avaliação defasada, que compromete o parâmetro do lance mínimo
- Inobservância dos prazos do art. 27 entre a consolidação e os leilões
Um cuidado sobre datas: a obrigatoriedade de intimar o devedor a respeito da data do leilão, distinta da intimação para purgar a mora, tornou-se exigível a partir de 2017. Em leilões anteriores, a análise é outra, e o que importa é a data do leilão, não apenas a do contrato.
Para quem arremata
Do outro lado do balcão, o arrematante também precisa de cuidado. Comprar em leilão extrajudicial exige conferir a regularidade das intimações, dos prazos e da avaliação antes de dar o lance. Um procedimento viciado transfere ao arrematante um litígio junto com a matrícula, e a discussão sobre posse e imissão pode se arrastar.
O que fazer ao receber a intimação
- Guarde o aviso de recebimento ou a certidão, com a data. Ela define todo o resto.
- Peça a certidão atualizada da matrícula e verifique se já há averbação de consolidação.
- Levante o valor exato do débito, incluindo encargos, e compare com o que o credor está exigindo.
- Procure orientação dentro dos 15 dias. É a fase em que há mais alternativas, inclusive negociação direta com a instituição financeira.
Recebeu intimação do cartório ou seu imóvel foi a leilão?
Casos nessa fase têm prazo curto. O escritório atua na defesa do devedor fiduciante e na assessoria de arrematantes, com atendimento em todo o Brasil.
Conheça a atuação em alienação fiduciáriaEste artigo tem caráter informativo, não constitui parecer jurídico e não substitui a análise individual de cada caso.