O aluguel atrasou, as cobranças não resolveram e o locador decide entrar com a ação. A partir daí, a diferença entre recuperar o imóvel em poucas semanas ou em muitos meses costuma estar em um detalhe do contrato assinado lá atrás: se a locação tem ou não garantia.
A liminar de desocupação em 15 dias
O art. 59, §1º, da Lei 8.245/91 permite a concessão de liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir a parte contrária, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel. A lei lista nove hipóteses em que isso é possível.
A mais utilizada é a do inciso IX: falta de pagamento de aluguel e acessórios em locação sem qualquer das garantias previstas no art. 37, ou seja, sem fiador, sem caução e sem seguro-fiança.
O ponto que decide a estratégia
Contrato com fiança não admite a liminar do inciso IX. A ação segue o rito comum e a desocupação depende da sentença. Contrato sem garantia permite pedir a desocupação já no início, mediante caução. É a primeira coisa a verificar antes de ajuizar.
Veja a atuação do escritório em locação e despejoAs outras hipóteses de liminar
- Descumprimento de acordo de desocupação feito por escrito e com firmas reconhecidas
- Término do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel decorria dele
- Término de locação por temporada, se a ação for proposta em até 30 dias do vencimento
- Morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação
- Permanência de sublocatário após a extinção da locação principal
- Necessidade de reparos urgentes determinados pelo poder público, incompatíveis com a ocupação
- Término do prazo para apresentação de nova garantia, na forma do art. 40
- Término de locação não residencial, se a ação for proposta em até 30 dias do vencimento
A purga da mora e o limite dos 24 meses
Citado, o locatário pode evitar a rescisão. O art. 62 da Lei 8.245/91 permite que ele, ou o fiador, deposite em juízo o débito atualizado no prazo de 15 dias da citação, abrangendo aluguéis, acessórios, multas, juros, custas e honorários advocatícios de 10%.
Há, porém, um limite que muitos locadores desconhecem e que muitos inquilinos descobrem tarde: não se admite a emenda da mora se o locatário já usou essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Quem já purgou uma vez nesse período não purga de novo.
Denúncia vazia e fim de contrato
Nem todo despejo decorre de inadimplência. Findo o prazo determinado, ou na locação por prazo indeterminado, o locador pode retomar o imóvel sem precisar justificar o motivo, observadas as regras de notificação aplicáveis à situação.
No caso de locação não residencial, a lei ainda favorece a retomada rápida: proposta a ação em até 30 dias do término do prazo, cabe a liminar de desocupação do art. 59, §1º.
O outro lado: a locação comercial e a renovatória
Quem aluga para explorar um ponto comercial tem proteção específica, mas condicionada a requisitos cumulativos e a um prazo que não se recupera.
- Contrato escrito e por prazo determinado
- Prazo mínimo de cinco anos, considerando o contrato a renovar ou a soma de contratos sucessivos
- Exploração do mesmo ramo de atividade por, no mínimo, três anos ininterruptos
E o prazo: a ação renovatória deve ser proposta no intervalo de, no máximo, um ano e, no mínimo, seis meses antes do término do contrato em vigor. Fora dessa janela, o direito decai, e a continuidade do ponto passa a depender apenas de negociação.
Do lado do locador, o art. 52 permite recusar a renovação em hipóteses como uso próprio, transferência de estabelecimento de ascendente ou descendente e reforma substancial do imóvel.
O fiador: até quando responde
| Situação | Regra |
|---|---|
| Exoneração da fiança na locação regida pela Lei 8.245/91 | O fiador permanece obrigado por 120 dias após a notificação ao locador, conforme o art. 40, X |
| Exoneração notificada durante o prazo determinado do contrato | Só produz efeito depois que a locação se torna por prazo indeterminado |
| Penhora do bem de família do fiador | É válida. A exceção do art. 3º, VII, da Lei 8.009/90 foi confirmada pelo STF e pelo STJ, inclusive em locação comercial |
| Locador que se recusa a receber as chaves sem justificativa | Em 2026, o STJ decidiu que o fiador fica liberado dos aluguéis vencidos a partir daí. Danos ao imóvel devem ser discutidos em ação própria |
Antes de ajuizar, ou de ser citado
Para o locador, quatro documentos definem a estratégia: o contrato com suas garantias, a planilha do débito atualizado, os comprovantes de cobrança e a matrícula ou prova da titularidade. Para o locatário, o mais relevante é saber se houve purga da mora nos últimos 24 meses e qual é o valor real do débito, porque é sobre ele que se decide se vale depositar.
Em locações com pequenas empresas, vale considerar ainda o impacto da desocupação sobre o ponto e a possibilidade de acordo com prazo de saída, muitas vezes mais rápido do que a via contenciosa completa.
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Conheça a atuação em despejo, locação e posseEste artigo tem caráter informativo, não constitui parecer jurídico e não substitui a análise individual de cada caso.